抵押制度起源于英美法系的一种物权担保，即债务人(抵押人)将其财产所有权转让给债权人以保证债务的履行，债务人通常继续占有该财产。当债务履行后，财产的所有权被转移回债务人。债务人到期不能偿还债务的，债权人根据其对抵押财产的所有权控制交换价值，从而保证债权的偿还。然而，我国对抵押没有明确的法律定义。中国的实际做法是，购房者将与房地产中介签订的房屋买卖合同中的权益抵押给银行，银行将贷款给购房者，然后将贷款交给房地产中介，以购房者的名义支付房价。买受人到期不能偿还本息的，抵押银行有权变更抵押财产并获得优先补偿，或者房产中介回购房屋并用回购款支付银行本息。这改变了中国抵押贷款的性质。根据我国目前的实践，笔者认为我国的抵押权具有权利质押与抵押权相结合的性质。至于期房的抵押，由于买受人实际上并不拥有该房屋，也没有登记该房屋的产权，所以他只有要求开发商交付该房屋的债权。此时，买方仅使用该债权作为向银行放贷的担保。在这种情况下，抵押权更符合权利质押的特点。房屋建成并进行产权登记时，买受人以全部房屋作为抵押物向银行贷款，此时的抵押符合抵押的特点。因此，我国的抵押权是权利质押和抵押权的结合。在明确了抵押的性质后，结合当事人办理抵押的时间和首付款的来源，我们就可以在办理离婚案件时确定这类财产的归属。
处理抵押购买的财产时有三种主要情况(以该房屋为例):
1.婚前，一方办理抵押手续并支付首付款，但婚前，不办理产权登记。婚后，丈夫和妻子在离婚时共同付清贷款财产的所有权
在这种情况下，双方之间的争议往往比较大。办理抵押的一方会认为抵押是他自己办理的，首付款也是他自己支付的，但产权登记的时间是在婚后，房屋应视为他的婚前财产。对方会认为产权登记是婚后办理的，应视为共同财产，而且是偿还贷款。在我看来，这种情况仍然应该被视为婚前财产。根据我国的预售登记(鉴定程序)，债权是特定的或对抗的，通过预售合同取得房屋所有权的权利人仅限于预售合同上的债权人。银行对特定买方(即贷款债务人(抵押人))的信用有信心，而财产权是通过个人婚前支付首付款获得的。因此，在这种情况下，即使产权证是婚后获得的，它仍然应该是个人财产。
二、婚前办理抵押手续，并已办理产权登记，婚后，夫妻双方共同清偿离婚贷款财产所有权
买受人婚前已取得房屋所有权，仅在存续期间将房屋所有权抵押给银行用于偿还贷款，与银行为债权债务关系。夫妻以共同财产偿还贷款只会在夫妻之间产生债权债务关系，不会改变房屋所有权。这在理论上也符合房地产公示的原则。同时，银行与债务人(抵押人)之间的债权债务关系是建立在信用地位特殊信托的基础上的。因婚姻关系而不改变债务人也符合债务转移理论。婚后共同偿还贷款的行为并不改变房屋个人财产的性质，归还的贷款中
在这种情况下，没有争议的财产的房子作为共同财产。问题在于这是否是债务转让，以及如果将房屋授予非产权登记方，是否需要得到银行(债权人)的批准。有些人认为，如果房子被授予非财产登记人，这意味着贷款人已经改变，需要银行的批准，否则房子不能授予非财产登记人。在我看来，这种观点既不符合照顾妇女儿童权益的原则，也没有任何理论依据。首先，我们不能在未经债权人(银行)同意的情况下以改变债务人(名义付款人)为由拒绝办理再抵押手续，因为婚姻关系中的实际付款人是夫妻双方，而不是名义财产所有人或产权证上的付款人。第二，离婚时任何一方对房屋产权的判断不会影响银行的信贷利益，房屋作为抵押财产担保债务的事实没有改变。***判决时，不能只以银行的信用利息作为对价标准，而要将房屋判决给具有较强还贷能力的一方。我们应该考虑对住房的需求程度，并且仍然坚持保护妇女利益或照顾儿童的原则。第三，根据夫妻对婚姻期间的债务承担连带责任的原则，银行可以追究离婚一方的责任。即使***在离婚判决中分配夫妻双方的债权债务，也只能在离婚双方之间产生内部效力，不能对抗债权人(银行)。从这个角度来看，银行的利益受到了实质性的影响。因此，***不应过多考虑对银行还款的影响，银行也没有理由反驳***的判决。
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