很多朋友对于商品房预售合同有效吗和开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法不太懂，今天就由小编来为大家分享，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！
本文目录
- 尚未登记产权的房屋进行买卖，房屋买卖合同是否有效
- 开发商没有取得房屋预售证就卖房并让业主交首付，靠谱吗
- 夫妻一方签订的房屋买卖合同，其法律效力如何
- 开发商把人防车位作产权车位卖给业主，立有商品买卖合同，合法吗
- 和房产公司签订商品房买卖合同，还没到正式交房就转卖了，请问期房可不可以买卖
- 开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法
- 回迁安置房，私下签的合同有效吗
尚未登记产权的房屋进行买卖，房屋买卖合同是否有效
引用中国法院网江西省金溪县人民法院的一篇案例评析供参考。
【案例】
张某参加单位的团购房，购买以后想转卖团购的房屋。2013年6月，张某将团购房转让给李某，并约定签订了合同。合同约定张某应协助办理房屋产权过户手续。之后，因种种原因，该房屋都没有办理产权过户手续。2014年8月，李某将该套房屋又转卖给吴某，并签订了合同。合同约定李某将该套房屋出卖给吴某，由李某负责办理房屋产权过户手续。合同签订后，吴某支付了购房款，但李某一直未办理过户手续。在李某转卖房屋时，张某知道此事并同意李某出让房屋。故吴某诉至法院请求李某为其办理产权过户手续。
【分歧】
第一种观点，未取得产权证的房屋转卖合同无效。该房屋未取得产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
第二种观点，未取得产权证的房屋转卖合同有效。虽然李某转让房屋没有取得产权证，但其转卖行为经张某同意。未取得产权证的房屋进行转卖，不影响合同的效力。【管析】
笔者同意第二种观点，理由如下：一是李某出卖原张某的房屋，虽然未取得房屋所有证，没有处分权，但事后得到原房屋主人张某的同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，合同有效。故李某有权出卖该房屋。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该法条并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。二是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。吴某与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，但不影响合同效力。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，李某与吴某签订的房屋买卖合同是有效的。
开发商没有取得房屋预售证就卖房并让业主交首付，靠谱吗
感谢邀请！
开发商未取得预售许可证即收取首付售房不符合房管局相关规定，购买此类房屋有一定法律风险。
首先，依据关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，未取得预售许可证签订的商品房买卖合同无效，诉讼发生前己取得预售许可证的，合同有效，购房人可能会面临合同无效的法律风险，合同无效的法律后果是返还购房款，即无法享有物权，且有可能连购房款的返还都无法兑现。（赢了官司，开发商无财产执行案比比皆是）
其次，开发商取得预售证前依次应当取得《用地规划许可证》→《土地使用权证》→《工程规划许可证》→《工程施工许可证》，如果以上四证均己取得且工程形像进度己完工75%以上，购买风险相对较小，但仍有无法取得预售许可证的风险，因为不确定开发商是否严格按《工程规划许可证》批准内容实施的工程建设，稍有偏差，预测绘一旦起规划则无法取得预售许可证。
再有，未取得预售许可证开发商买房的最大风险是接受房屋主管部门行政处罚和退还己收房款。
综上，开发商违规售房承担的责任风险远远小于回笼资金所带来的收益，乐于无证售房，购房人购买没有预售许可证的房屋的风险巨大，不靠谱。
夫妻一方签订的房屋买卖合同，其法律效力如何
对于这个问题，关键是要看夫妻一方到底是要买房还是要卖房？因为题目当中只是说夫妻一方签订房屋买卖合同，而签订房屋买卖合同既有可能是买房也可能是卖房，而买房和卖房作为夫妻一方而言，能单独做主的权利是不一样的。
比如，如果夫妻一方背着另一方私自购得了一套房产，那么通常这种情况下，不论他动用的是夫妻一方个人财产还是共同财产，一般情况下，另一方配偶不会持异议，因为一般来说，买房不会对夫妻双方的共同财产造成什么损失，即便一方是对外借债，或者是用共同财产所购买的，但所购买的房屋依然是属于夫妻共同财产，所以这种情况下，一方可以自行做主，也不会认定为无效。
但是如果一方是擅自出售房产，那就要另当别论了，首先要看夫妻一方出售的房产是否属于夫妻共同财产？如果是夫妻共同财产，原则上必须要征得另一方的同意，因为该房产不是属于一个人的，应当是双方的，所以在处分的时候应当双方协商一致，在另一方不知晓的时候擅自处分属于侵犯了另一方的合法权益，假如另一方追究下来，是可以要求确认该房屋买卖合同无效的。
但是如果房屋买卖合同被确认为无效，而使买房人遭受损失，那么需要看具体的情况，看看是否可以追究夫妻乙方的违约责任，或者看看买房人是否属于善意取得，能够获得该房屋的产权，这个需要看具体的情况，不能一概而论。
如果您有相关的法律问题，或者需要进一步详细咨询，可以关注本头条号，私信律师咨询！
开发商把人防车位作产权车位卖给业主，立有商品买卖合同，合法吗
开发商隐瞒事实，以商品房（应该是描述错误，因该是商品车位）出售车位，构成欺诈，达成交易合同后，突然变更为人防车位，车位性质有质的变化，按照人防车位相关规定，平战结合，谁投资谁收益，但开发商无权出售不属于自己、利用人防工程配建的车位，即使开发商有权合理利用，这种利用方式仅限于租赁，而不是用于出售。在这种情况下，按照消费者权益保护法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的相关司法解释，你不仅可以通过有关热线向开发商提出退款要求并要求惩罚性赔偿，而且必要时可向人民法院提起诉讼，以实现自己的主张。
和房产公司签订商品房买卖合同，还没到正式交房就转卖了，请问期房可不可以买卖
签了商品房买卖合同，如果没有房管局备案，转卖是可以的！但是只要房管局备案了，就转卖不了了，只能等原购房人产权办下来，满两年，在办理过户！两年之内过户税比较高！
开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法
感谢邀请回答这个问题，开发商在没有取得预售证就提前就像预约销售，这样的行为可以说十分的正常，也是绝大多数开发商在做的事情。那么这样的做法是不是合法呢？借此机会简单谈谈我的观察。
什么叫做违规售房？我们需要搞明白对于违规销售住房的定义，不同城市有不同的定义，一般来说很多城市判断的依据就是有没有取得预售证。不同地方执行的标准不同，一般来说一二线城市和部分热门城市执行的还是相对比较严格的，一般来说属于违规售房的行为被官方定义为14种：
1、未取得“商品房预售许可证”，直接或采取内部认购、交纳诚意金、排号等形式变相预售商品房；2、不一次性公开销售全部准售房源，捂盘惜售或变相囤积房源；3、未按规定在销售现场公示“商品房预售许可证”“商品房买卖合同”示范文本、房屋预测面积、预售资金监管账户及监管银行等信息；4、委托未经备案的房地产经纪机构代理销售商品房；5、发布虚假房源信息和广告，垄断房源，操纵市场价格；6、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，造谣生事，误导市场预期；7、意向购房人数多于可售房源的，未采取公证摇号方式公开销售商品住房；8、以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；9、商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或收取未标明的费用；10、违反商品房预售资金监管相关规定，擅自挪用预售款项；11、将已经销售并作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；12、提供虚假证明，规避限购政策，扰乱市场秩序及其他不正当经营行为；13、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；14、其他违反房地产市场管理法律法规政策的行为。毫无疑问的未取得预售证进行预约销售的属于14种的第一种，肯定是属于违规销售无疑。一般出现这种情况的话，大家可以要求退还定金或者保存证据（定金收据等）向房管部门投诉，都是可以得到合理的解决的。
清楚知道什么是违规销售，为什么很多人还是要去买？现实生活中很多朋友都知道开发商在没有取得预售证的情况下，就开始进行内部认筹是违法的，不合规的。但是还是要听从置业顾问的去缴纳定金，为什么要这么做？因为太多人害怕自己选不到合适的楼层和户型了。自己就亲身经历过万人抢房的现场，一个好的户型自然会引起数十，几百人的抢夺。说白了，购房者本身就没有什么多的选择。几点愚见：
第一、取消和改革预售制度才会真正解决这些违规问题。这就好比是大家去菜市场买菜（当然比喻不恰当）哪家的“菜”品相好才会去买，但是房产不一样，全是凭模型和置业顾问的一张嘴在说。这才是导致最终维权事件频发，开发商违规销售的根本，说句实话到如今为止，房产市场已经逐渐进入了买房市场了，预售制度也该择机退出了。
第二、购房者的弱势地位也该休止了。从商品房出现的第一天开始，购房者就处于弱势地位，无论从选房、缴纳定金、缴纳首付、办理贷款和交房入住。任何一个环节购房者有提出异议和要求进行合同条款修改的权利吗？没有！！！所有的一切都是开发商、银行、地方在用所谓规范化的格式合同来约束。可以说，任何人哪怕是炒房者，当你动了购房念头的那一刻起，你的弱势地位已经决定了。
第三、房地产市场违规乱象根本不会结束，无论怎么定义“违规售房”。打击违规售房不是简单的严查中介、取缔资格、给予罚款就可以结束的。最终的结果无疑就是沉默一阵后，再次起来行风作案，这就跟近期很热门的电视剧《破冰行动》中一样。根源找不到，不去切除，最后只会一场给老百姓看的把戏而已。
综上，作为普通购房者来说目前能做的仅仅是提高自己的法律意识，在不同楼盘之间做出最有利自己的选择而已。对于违规销售住房问题，说白了，我们无能为力。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
回迁安置房，私下签的合同有效吗
感谢邀请回答这个问题，开发商在没有取得预售证就提前就像预约销售，这样的行为可以说十分的正常，也是绝大多数开发商在做的事情。那么这样的做法是不是合法呢？借此机会简单谈谈我的观察。
什么叫做违规售房？我们需要搞明白对于违规销售住房的定义，不同城市有不同的定义，一般来说很多城市判断的依据就是有没有取得预售证。不同地方执行的标准不同，一般来说一二线城市和部分热门城市执行的还是相对比较严格的，一般来说属于违规售房的行为被官方定义为14种：
1、未取得“商品房预售许可证”，直接或采取内部认购、交纳诚意金、排号等形式变相预售商品房；2、不一次性公开销售全部准售房源，捂盘惜售或变相囤积房源；3、未按规定在销售现场公示“商品房预售许可证”“商品房买卖合同”示范文本、房屋预测面积、预售资金监管账户及监管银行等信息；4、委托未经备案的房地产经纪机构代理销售商品房；5、发布虚假房源信息和广告，垄断房源，操纵市场价格；6、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，造谣生事，误导市场预期；7、意向购房人数多于可售房源的，未采取公证摇号方式公开销售商品住房；8、以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；9、商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或收取未标明的费用；10、违反商品房预售资金监管相关规定，擅自挪用预售款项；11、将已经销售并作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；12、提供虚假证明，规避限购政策，扰乱市场秩序及其他不正当经营行为；13、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；14、其他违反房地产市场管理法律法规政策的行为。毫无疑问的未取得预售证进行预约销售的属于14种的第一种，肯定是属于违规销售无疑。一般出现这种情况的话，大家可以要求退还定金或者保存证据（定金收据等）向房管部门投诉，都是可以得到合理的解决的。
清楚知道什么是违规销售，为什么很多人还是要去买？现实生活中很多朋友都知道开发商在没有取得预售证的情况下，就开始进行内部认筹是违法的，不合规的。但是还是要听从置业顾问的去缴纳定金，为什么要这么做？因为太多人害怕自己选不到合适的楼层和户型了。自己就亲身经历过万人抢房的现场，一个好的户型自然会引起数十，几百人的抢夺。说白了，购房者本身就没有什么多的选择。几点愚见：
第一、取消和改革预售制度才会真正解决这些违规问题。这就好比是大家去菜市场买菜（当然比喻不恰当）哪家的“菜”品相好才会去买，但是房产不一样，全是凭模型和置业顾问的一张嘴在说。这才是导致最终维权事件频发，开发商违规销售的根本，说句实话到如今为止，房产市场已经逐渐进入了买房市场了，预售制度也该择机退出了。
第二、购房者的弱势地位也该休止了。从商品房出现的第一天开始，购房者就处于弱势地位，无论从选房、缴纳定金、缴纳首付、办理贷款和交房入住。任何一个环节购房者有提出异议和要求进行合同条款修改的权利吗？没有！！！所有的一切都是开发商、银行、地方在用所谓规范化的格式合同来约束。可以说，任何人哪怕是炒房者，当你动了购房念头的那一刻起，你的弱势地位已经决定了。
第三、房地产市场违规乱象根本不会结束，无论怎么定义“违规售房”。打击违规售房不是简单的严查中介、取缔资格、给予罚款就可以结束的。最终的结果无疑就是沉默一阵后，再次起来行风作案，这就跟近期很热门的电视剧《破冰行动》中一样。根源找不到，不去切除，最后只会一场给老百姓看的把戏而已。
综上，作为普通购房者来说目前能做的仅仅是提高自己的法律意识，在不同楼盘之间做出最有利自己的选择而已。对于违规销售住房问题，说白了，我们无能为力。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。